전세계약이 종료됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청서만 제출하고 바로 이사하는 것은 위험합니다. 기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면 원칙적으로 임차권등기가 실제 완료된 사실을 확인한 뒤 전출하거나 이사해야 합니다.
임차권등기명령 신청 방법｜전세보증금 못 받을 때 서류·비용·이사 시점
전세 만기가 지났는데 집주인이 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 말하는 경우가 있습니다. 이미 다음 집의 계약금까지 낸 세입자라면 마냥 기다리기도 어렵습니다.
이때 검토할 수 있는 법적 절차가 임차권등기명령입니다. 임차권등기는 보증금을 즉시 돌려받게 해주는 제도는 아니지만, 일정한 요건을 갖춘 임차인이 이사 이후에도 보증금에 관한 법적 보호를 유지하도록 돕습니다.
신청 조건부터 필요한 서류, 법원 비용, 등기 완료 확인 방법까지 실제 신청 순서에 맞춰 정리했습니다.
법령 확인 기준일: 2026년 10월 21일
목차
1. 임차권등기명령 신청 조건은 무엇일까?
주택임대차보호법 제3조의3에 따르면 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
기본적으로 다음 두 가지 조건을 충족해야 합니다.
- 임대차계약이 법적으로 종료됐을 것
- 보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못했을 것
임대인의 동의를 별도로 받아야 신청할 수 있는 절차는 아닙니다. 다만 계약이 실제로 종료됐는지, 반환받지 못한 보증금이 얼마인지 등을 자료로 소명해야 합니다.
계약 만기일이 지났다면 바로 신청할 수 있을까?
계약 만기일이 지났더라도 계약이 묵시적으로 갱신됐다면 종료 여부를 별도로 판단해야 합니다.
일반적인 주택임대차에서 임차인이 계약 종료를 원한다면 법에서 정한 갱신 관련 통지 기간을 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조는 임차인의 갱신거절 통지와 관련해 원칙적으로 계약기간이 끝나기 2개월 전까지의 시점을 규정하고 있습니다.
적법한 종료 통지가 없었다면 계약이 종전과 같은 조건으로 갱신됐을 수 있습니다.
묵시적 갱신 상태라면 어떻게 해야 할까?
묵시적으로 갱신된 계약의 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 원칙적으로 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
예를 들어 집주인이 2026년 11월 10일 해지 통지를 받았다면, 일반적으로 3개월이 지난 시점에 해지 효력이 발생합니다.
따라서 묵시적 갱신 상태에서 해지 통지를 한 직후 임차권등기명령을 신청하면 아직 계약이 종료되지 않았다는 문제가 생길 수 있습니다.
계약 종료에 관한 합의가 따로 있거나 계약갱신요구권 행사 후 해지한 경우 등은 실제 계약 경위에 따라 판단해야 합니다.
보증금 일부만 돌려받았다면?
전세보증금 전액이 아니라 일부만 미반환된 상황에서도 임차권등기명령 신청을 검토할 수 있습니다.
예를 들어 전세보증금 2억원 가운데 1억 5,000만원을 반환받고 5,000만원이 남았다면, 반환받지 못한 금액에 관한 사실관계를 소명해야 합니다.
임대차계약서와 함께 실제 반환 내역, 계좌 입금 기록 등을 준비하면 미반환 보증금 액수를 설명하는 데 도움이 됩니다.
2. 임차권등기명령 신청 후 언제 이사할 수 있을까?
가장 안전한 기준은 등기사항증명서에서 임차권등기가 완료된 사실을 확인한 다음 이사하는 것입니다.
임차권등기명령 신청, 법원의 결정, 실제 등기 완료는 서로 다른 단계입니다.
| 진행 단계 |
이사 관련 주의사항 |
| 신청서 제출 |
아직 등기 효력 발생을 전제로 이사하면 위험 |
| 법원 결정 |
실제 등기 완료 여부를 확인해야 함 |
| 임차권등기 완료 |
법정 요건에 따라 대항력·우선변제권 유지 가능 |
신청만 하고 전입신고를 옮기면 왜 위험할까?
주택임대차에서 대항력은 일반적으로 주택 인도와 주민등록 등 법에서 정한 요건을 바탕으로 발생합니다. 확정일자 등을 갖추면 우선변제권이 인정될 수 있습니다.
기존 주택에서 이사하면서 점유를 잃거나 주민등록을 이전하면 종전의 대항력 및 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
반면 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 적법하게 임차권등기를 마쳤다면, 이후 대항요건을 상실하더라도 법에서 정한 보호를 받을 수 있습니다.
주의: 법원에 신청서를 제출했다는 사실이나 임차권등기명령 결정문을 받았다는 사실만으로 등기 완료를 판단하지 마세요. 실제 부동산 등기사항증명서에 임차권등기가 반영됐는지 확인해야 합니다.
이미 이사를 나온 상태라면?
이미 주택을 비웠거나 주민등록을 이전했다면 기존 대항력과 우선변제권이 유지되는지 문제가 될 수 있습니다.
임차권등기를 나중에 마쳤다고 하더라도 과거에 상실한 권리가 언제나 원래 순위대로 회복되는 것은 아닙니다.
주택을 비운 시점과 전입신고 이전일, 기존 확정일자, 다른 권리자의 등기 시점 등을 따져야 하므로 이런 경우에는 개별 법률 검토가 필요합니다.
3. 임차권등기명령 신청에 필요한 서류
임차권등기명령을 신청할 때는 계약관계와 보증금 미반환 사실, 기존 대항력 및 우선변제권 취득 여부 등을 설명할 자료가 필요합니다.
| 서류 |
확인 목적 |
| 임대차계약서 사본 |
계약 당사자, 보증금, 기간 확인 |
| 주택 등기사항증명서 |
부동산 표시 및 소유관계 확인 |
| 주민등록 관련 자료 |
전입 및 대항요건 확인 |
| 확정일자 확인자료 |
우선변제권 관련 사실 확인 |
| 계약 종료 관련 자료 |
해지 통지 및 종료 사실 소명 |
| 보증금 미반환 자료 |
반환받지 못한 금액 소명 |
사안에 따라 건축물대장, 주택의 일부를 표시한 도면, 임대인 관련 자료 등 추가 서류가 필요할 수 있습니다.
위 목록은 준비할 자료를 이해하기 위한 일반적인 안내입니다. 실제 필수 첨부서류와 발급 기준은 신청 유형 및 법원의 보정 요구에 따라 달라질 수 있습니다.
계약 종료를 증명할 자료는 어떤 것이 있을까?
집주인에게 계약 종료 의사를 전달한 문자메시지나 대화 기록, 내용증명 우편, 합의서 등이 도움이 될 수 있습니다.
다만 메시지를 보낸 사실만으로 상대방이 통지를 받은 사실까지 항상 입증되는 것은 아닙니다.
언제 어떤 내용의 통지가 임대인에게 도달했는지 확인할 수 있도록 관련 기록을 함께 보관하는 편이 좋습니다.
4. 임차권등기명령 신청 방법과 법원 절차
임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
법원 방문을 통한 서면 신청과 지원되는 전자소송 절차를 검토할 수 있습니다.
1단계. 계약 종료와 보증금 미반환 사실 확인
먼저 임대차계약 종료일과 미반환 보증금액을 확인합니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지의 도달일과 해지 효력 발생일을 따로 계산해야 합니다.
2단계. 관할 법원과 신청 방식 확인
현재 거주지와 임차주택 소재지가 다르다면 주택 소재지를 기준으로 관할 법원을 확인해야 합니다.
대한민국 법원 전자소송 사이트에서 신청 가능 절차를 확인하거나 관할 법원 민원실에 문의할 수 있습니다.
대한민국 법원 전자소송 사이트 바로가기
3단계. 신청서 작성 및 자료 첨부
신청서에는 신청 취지와 이유, 임차주택의 표시, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 기재합니다.
임대차계약서 등 관련 자료를 첨부하고 미반환 보증금에 관한 사실관계를 설명합니다.
4단계. 비용 납부 및 신청서 제출
인지대, 송달료, 등록면허세 등 필요한 비용을 납부하고 신청서를 제출합니다.
서류나 기재사항이 부족한 경우 법원에서 보완을 요구할 수 있습니다.
5단계. 법원 결정 및 등기 진행 확인
법원이 요건을 검토한 후 임차권등기명령을 결정하면 관련 절차에 따라 등기가 진행됩니다.
2023년 개정된 법 규정에 따라 임대인에게 명령이 송달되기 전에도 집행이 가능하도록 하는 절차가 마련됐습니다. 그렇다고 모든 사건에서 신청 직후 등기가 완료되는 것은 아닙니다.
6단계. 등기사항증명서 확인
부동산 등기사항증명서를 발급해 실제 임차권등기 내용이 반영됐는지 확인합니다.
등기가 완료된 뒤에는 전출 및 이사에 따른 법적 영향을 판단할 수 있습니다.
5. 임차권등기명령 신청비용은 얼마일까?
찾기쉬운 생활법령정보의 2026년 8월 15일 기준 안내에 따르면 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개인 경우의 신청비용 예시는 총 43,400원입니다.
| 비용 항목 |
예시 금액 |
| 인지세 |
2,000원 |
| 등기수입증지 |
3,000원 |
| 송달료 |
31,200원 |
| 등록면허세·지방교육세 |
7,200원 |
| 합계 |
43,400원 |
이는 정해진 당사자 수와 주택 수 등을 가정한 안내 금액입니다. 송달료 기준, 당사자 수, 부동산 수, 추가 송달 및 대리인 선임 여부에 따라 실제 지출액은 달라질 수 있습니다.
따라서 신청 직전에는 법원과 관련 납부기관에서 최신 비용을 확인해야 합니다.
신청비용은 집주인에게 청구할 수 있을까?
주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
하지만 비용 청구권이 있다는 사실과 임대인에게서 실제 돈을 즉시 지급받는 것은 별개의 문제입니다.
추후 청구에 대비해 납부 영수증과 신청 관련 증빙을 보관해 두는 것이 좋습니다.
6. 신청부터 임차권등기 완료까지 얼마나 걸릴까?
임차권등기명령은 모든 사건에 동일한 법원 처리 기간이 보장되는 절차가 아닙니다.
법원의 업무 상황, 서류 보완 필요 여부, 당사자와 부동산에 관한 정보의 정확성, 등기 절차 등에 따라 걸리는 기간이 달라집니다.
특히 법원에서 보정명령이 나와 서류를 추가로 제출해야 한다면 등기 완료가 늦어질 수 있습니다.
이사 날짜가 이미 정해져 있다면?
전세 만기일과 새집 입주일 사이에 여유가 없다면 임차권등기명령 절차가 예상보다 늦어질 가능성까지 고려해야 합니다.
등기 완료 전 기존 주택을 비우거나 주민등록을 이전하면 권리 보호에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
새집 잔금일을 조정할 수 있는지 살펴보고, 임차권등기 완료 시점이 불확실하다면 이사 전에 개별 법률상담을 받는 방법도 있습니다.
7. 임차권등기를 했는데도 보증금을 안 돌려준다면?
임차권등기명령은 보증금 반환청구권을 보전하는 데 도움이 되는 제도이지, 법원이 집주인에게서 보증금을 회수해 입금해 주는 절차가 아닙니다.
등기 완료 후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 별도의 회수 절차를 검토해야 합니다.
| 대응 방법 |
주요 목적 |
| 내용증명 발송 |
반환 요구 및 통지 내용 기록 |
| 지급명령 신청 |
금전채권에 대한 간이 독촉 절차 |
| 보증금 반환소송 |
법원을 통한 반환청구 판단 |
| 강제집행 |
집행권원을 바탕으로 채권 회수 |
| 보증보험 이행청구 |
보증기관의 보증약관에 따른 청구 |
지급명령과 보증금 반환소송은 어떻게 다를까?
지급명령은 일정한 금전채권에 대해 일반 소송보다 간소한 절차로 집행권원을 얻을 수 있는 제도입니다.
다만 상대방이 적법하게 이의신청을 하면 소송절차로 이어질 수 있으며, 지급명령의 송달 가능 여부 등도 고려해야 합니다.
보증금 반환 여부 자체에 다툼이 있거나 계약 종료 시점이 불명확하다면 처음부터 소송절차가 필요한 경우도 있습니다.
전세보증금 반환보증에 가입했다면?
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증상품에 가입했다면 해당 보증기관의 이행청구 조건을 확인해야 합니다.
보증기관에 따라 임대차 종료 사실, 보증사고 인정 시점, 임차권등기 여부, 제출서류 등이 다릅니다.
임차권등기를 했다는 사실만으로 보증보험금 지급이 자동 확정되지는 않습니다. 가입한 상품의 약관과 실제 사고 인정 요건을 확인해야 합니다.
8. 임차권등기명령 신청 전 놓치기 쉬운 사항
임차권등기를 하면 경매에서 무조건 보증금을 전액 받을까?
그렇지 않습니다. 임차권등기는 보증금 전액 회수를 보장하는 제도가 아닙니다.
선순위 담보권, 조세채권, 배당가능 금액, 기존 대항력 및 우선변제권 취득 시점 등에 따라 실제 회수 가능 금액이 달라질 수 있습니다.
집주인이 보증금을 준다면서 임차권등기를 먼저 지워 달라고 하면?
보증금을 전액 받기 전에 임차권등기를 말소하는 것은 신중해야 합니다.
임대차 종료 후 보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무는 일반적인 동시이행 관계와 다르게 취급됩니다. 임대인의 보증금 반환의무가 먼저 이행돼야 한다는 대법원 판례가 있습니다.
미지급 보증금이 남아 있다면 말소 전에 실제 지급 여부와 법적 영향을 확인해야 합니다.
계약서에 임차권등기를 하지 않겠다는 약속이 있다면?
임차인에게 불리한 약정은 주택임대차보호법의 강행규정에 따라 효력이 문제 될 수 있습니다.
다만 구체적인 약정 내용과 계약 체결 경위에 따라 법률적 검토가 필요합니다. 계약서 문구만 보고 신청 가능 여부를 단정하지 않는 편이 좋습니다.
9. 임차권등기명령 자주 묻는 질문
Q1. 임차권등기명령은 집주인 동의 없이 신청할 수 있나요?
네. 임차권등기명령은 법에서 정한 요건에 따라 임차인이 법원에 신청하는 절차입니다. 임대인의 사전 동의가 필수적인 것은 아닙니다.
Q2. 전세계약 종료 전에 미리 신청할 수 있나요?
원칙적으로 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 계약 종료 전이라는 이유만으로 장래의 보증금 미반환을 예상해 곧바로 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
Q3. 임차권등기명령을 신청한 날 바로 이사해도 되나요?
신청서 제출만으로 기존 대항력과 우선변제권이 유지된다고 판단하면 안 됩니다. 원칙적으로 실제 등기 완료를 확인한 뒤 이사 여부를 결정해야 합니다.
Q4. 보증금 일부만 반환받았어도 신청할 수 있나요?
임대차가 종료됐고 미반환 보증금이 남아 있다면 신청을 검토할 수 있습니다. 반환받지 못한 금액과 그 사실을 증명할 자료를 준비해야 합니다.
Q5. 임차권등기명령을 신청하면 보증금은 언제 받을 수 있나요?
임차권등기명령 자체에는 보증금 지급일을 확정하는 기능이 없습니다. 임대인의 자발적 반환 여부, 보증기관 이행청구, 지급명령이나 소송 등 후속 절차에 따라 회수 시점이 달라집니다.
Q6. 월세 세입자도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
주택임대차보호법이 적용되는 월세계약도 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못했다면 신청을 검토할 수 있습니다. 임대차 형태가 월세라는 이유만으로 제외되는 것은 아닙니다.
Q7. 임차권등기명령 신청비용을 임대인에게 받을 수 있나요?
법률상 임차권등기명령 신청 및 이에 따른 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 실제 지급이 이뤄지지 않으면 별도 청구가 필요할 수 있습니다.
Q8. 법원의 결정을 받았는데 등기부에 내용이 없으면 어떻게 하나요?
결정 이후 실제 등기가 아직 완료되지 않았을 수 있습니다. 관할 법원과 등기 진행 상태를 확인하고, 등기사항증명서에 임차권등기가 반영됐는지 다시 확인해야 합니다.
임차권등기명령 신청 전 핵심 정리
- 신청 조건: 임대차 종료 후 보증금 미반환
- 신청 법원: 임차주택 소재지 관할 법원
- 집주인 동의: 신청을 위한 사전 동의는 필수 아님
- 2026년 공식 안내 비용 예시: 43,400원
- 이사 시점: 원칙적으로 실제 임차권등기 완료 확인 후
- 신청 목적: 대항력과 우선변제권의 취득 또는 유지
- 보증금 회수: 지급명령·반환소송·보증 이행청구 등 별도 검토
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 가장 경계해야 할 상황은 임차권등기가 완료되기 전에 기존 주택의 점유나 주민등록을 이전하는 것입니다.
먼저 임대차가 법적으로 종료됐는지 확인하고, 미반환 보증금과 계약 종료 사실을 증명할 자료를 준비해야 합니다. 신청 이후에는 실제 등기 완료 여부를 확인하는 것이 다음 단계입니다.
등기를 마쳤는데도 보증금이 반환되지 않는다면 집주인의 재산 상태, 보증보험 가입 여부, 선순위 권리관계 등을 바탕으로 별도 회수 방법을 판단해야 합니다.
공식 자료 및 참고 출처
※ 이 글은 2026년 10월 21일 확인한 법령과 공식 안내를 기준으로 작성한 일반적인 생활법률 정보입니다. 계약 종료 방식, 주택 점유 상태, 전입신고 이력, 선순위 권리관계 등에 따라 개별 사건의 법률적 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 신청 전에는 관할 법원 및 최신 법령을 확인하시기 바랍니다.
